商圈考察记:3个餐饮老司机实地演示,选址时应该看什么?

俏鱼小编为大家讲解教商圈考察记:3个餐饮老司机实地演示,选址时应该看什么?

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第 1277 期

 

 

从三里屯village、上海新天地、南京1912到北京世贸天阶,越来越多精品商业街成为商业新高地。

 

选址商圈,如何抢占先机,又不成为炮灰?

 

有人凭胆识,跟人挤风口。

有人凭经验,看风向。

有人凭科学,看大数据。

 

最近内参君就组织众老板们实操了一次,让我们边看铺边分析,哪些才是选址时的关键指标。

 餐饮老板内参王新磊 李新洲  发自郑州

 

 

 

1

 

首先看战略意义

 

餐饮业经常会提到星巴克的选址。

 

决定星巴克是否进入一个区域的关键因素是人群。

 

星巴克的目标人群是受过高等教育的中高收入人群,因此它们会先对人口进行测算分析,这种目标客群是否足够。

 

说起来简单,但如果真要去一个商圈开店,实地选址时具体都该看什么条件和要素,从而测算目标客群呢?

 

 

比如位于米字架高铁枢纽中心的汇艺·银河里精品商街。

 

自贸区、高铁站、城市新中心……从大势来看,汇艺·银河里所在区位优势很明显。

 

芙蓉巷成都名小吃创始人吴少辉在现场看过后总结:对于上升期的餐饮品牌来说,优先卡位布局高铁商圈,有战略性意义。

 

 

“我在这个区域观察过,周边写字楼很多,对精品简快餐类项目来说是利好。平安、移动、恒大、金茂、今日头条、郑州报业集团都在上面写字楼办公,单栋写字楼四五千人,在中午会是强大的消费力。”

 

“考虑到周边写字楼和住宅入住率,从长远来看,我们的品牌在银河里布个点,是个战略选择。”

 

 

2

 

再看配套生态和到达便利性

 

在“祖母的厨房西餐厅”河南区联合创始人张磊看来,项目的配套生态和到达便利性很重要。

 

当天在现场考察时,他看到星巴克、瓦库茶馆和上井日料都已经进驻一路之隔的海汇中心。也了解到,银河里也有一批优质品牌敲定意向。“这里的区位和商圈商业价值不言而喻,优质的商业项目是稀缺品,未来潜力很大。”

 

考虑到品牌自身的发展情况,他认为对于自己来说,在河南区的第4家店布局到高铁商圈,是个不错的选择。

 

“希望能多一些聚客能力强,在河南有号召力的强IP进驻。毕竟做西餐厅,人员食材成本高翻台率又低,精准客流的到达很关键。”他说。

 

怎么看?数楼,数红绿灯,算距离……

 

在汇艺·银河里周边: 

有汇艺万怡酒店、天鹅城、雅乐轩等14座四星级及以上的酒店;

有文化产业大厦、双子塔、绿地之窗、亚新广场等32座商务写字楼;

有建业天筑、海马公园、绿地新里卢浮公馆等28座高端住宅小区;

距离高铁郑州东站直线距离830米,车程1.2公里,经过3个红绿灯口……

 

 

 

3

 

再从入住率和白领午餐看商机

 

外婆鱼主题餐厅创始人王翠云“从细节看商机”。

 

比如,她选址看气场,“选址首先我要感觉舒服。”站在汇艺·银河里2000平的天幕下,王翠云说,“我就喜欢这种大气的空间,没有压抑感,舒服。”

 

 

王翠云的“外婆鱼主题餐厅”人气很旺,正在寻找地址开新店。之前,她想开在大人流的成熟型购物中心里,这一次,她想进驻这种新兴高铁商圈的精品商业街,看重的其实是这个区位的未来。

 

她从两个细节看商机。

 

1、看企业入驻率

 

 她在看“文化产业大厦”写字楼里面的进驻企业。

 

“这个场还是挺有亮点的。楼上写字楼每天有那么多企业白领。这个是基础保障。如果开起来,附近的居民也会被吸引来。除此之外,万怡酒店平常参会的人,刘老根大舞台看演出的人,加班频率高的地产/传媒的员工,对于周末消费和晚上消费会是利好。”

 

2、白领们如何吃饭

 

汇艺·银河里虽然有很多写字楼,但是缺少餐饮配套。有些公司配备了餐厅,大多数仍然是叫外卖,或者到周边其它街区就餐。

 

 

这让王翠云非常看好汇艺·银河里,“餐饮是做人的生意,有这么多人,难道还怕没有生意?”

 

王翠云个人更喜欢靠北带巨大的落地窗的位置。“二楼我看过一个位置,带大落地窗的铺位会让我们餐厅适合做场景营造,‘大落地窗+开阔夜景’对注重情调的80、90后们应该会有吸引力”。

 

当然,王翠云也不是纯粹的感性。汇艺·银河里有新商业街的优势,整个地下三层都是停车场,停车会比较方便。而且物业全部自持,这个会避免一些潜在的产权纠纷(比如一个200平的铺产权归好几个小业主所有)。

 

 

4

 

抢位下个5年,你准备好了吗?

 

听了上述老板们实地考察的心得,是不是对这个项目有了更深刻的认识呢?

 

 

内参君还想强调的一点是,现阶段,该区域内餐饮需求外流严重。白领们中午只能吃沙县、刀削面等小吃,想吃点有品质的选择困难,高规格的商务宴请和合作接待更无从谈起。

 

一路之隔、率先入驻高铁片区的星巴克工作日永远人满为患,人们对优质餐饮项目的渴求也可见一斑。

 

而汇艺·银河里专门针对这种消费痛点,定位以餐饮为核心。在规划的业态中,餐饮占比60%以上(主要为咖啡轻餐、商务餐饮、时尚餐饮),同时辅以亲子、体育、休闲娱乐等配套业态。

 

在这轮关乎品牌下个5年的抢位战中,你准备好了吗?

 

 

 

 

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