0基础开奶茶、甜品店——怎么选址

俏鱼小编为大家讲解0基础开奶茶、甜品店——怎么选址

本期分享重点为:

选址的3个误区

入驻商场的考察重点

街区店注意事项

找空铺的3个步骤

接受转让及租房注意事项

 

 

 

选址的三个误区

 

 

没有“最好”,只有“最合适”

 

选址可以决定一个店50%以上的生死。并不存在“最好”的铺面,只存在“最合适”的铺面。选址的本质就是选客户(这也是铺铺旺“选址通”的基本理念)。

 

所以选址前必须先做好定位:你打算卖什么产品、卖给哪类人

 

举个例子:某品牌在三四线城市卖客单价30元左右的港式甜品,选址在学生园区,你觉得能有多少生存的可能?

 

人流量大 ≠“好位置”

 

新手通常喜欢找人流最集中的地段,有些人认为租金越贵的店铺就越好。

 

比人流量更重要的是有效人流量。只有人流符合你的产品定位,才会有比较高的转换率( 捕获率)。

 

举个例子:火车站的人流异常庞大,有见过满记甜品在火车站开店吗?

 

 

奶茶店跟甜品店不同

 

奶茶店对选址的敏感度更高。

 

奶茶店新客比例一般高于70%,以冲动性消费为主。甜品店可以通过独特的产品和相应的营销,将线上流量转换成线下客流,奶茶店却很难。

 

因此,同等市场条件下,奶茶店对于铺面的投资(每平方均价)应高于甜品店。

商场店

 

 

商场是先天有聚集人流的优势,商场整体性的推广和营销,可以帮忙减小单店营运的压力,成熟商场的营销活动相当高频。

 

商场对于商户而言是母体,母体的运营状况直接决定商户的命运。如果你打算进驻商场,建议花一周左右时间考察以下内容:

 

· 商场主体(以往开发案例)

· 各层业态分布(是否杂乱无章)

· 品牌入驻情况(同行、类同行)

· 人流来源(住宅区、办公区、商业区)

· 人流结构(不同年龄段、性别比例)。

 

 

其中,关于商场主体的调查尤为重要。大致有四种典型的主体:连锁商业地产公司(存活率最高)、本地房地产公司(重点警惕对象)、超市、百货公司。

 

案例1:宁波余姚地区某市中心商场,采用售卖商铺的方式运营,不做统一招商,开业两年,至今商户进驻不足三成,已进驻的商户死亡率超过80%。

 

案例2:北京的朝北大悦城,周边是住宅小区,主要是家庭消费;三里屯的太古里,客群基本都是时尚青年,消费也以年轻时尚西化为主。两个商场,客户群完全不同。

街区店

 

 

街铺一般没有统一的管理主体,需考察人流来源、周围业态比例和具体品牌分布。

 

有个投机取巧的选址方法——找知名度高的类同行。类同行是指产品不同,客户群高度吻合的其他门店。比如你想开一家均价35元的榴莲甜品店,去当地知名度高的蛋糕店周边找找,或许会有惊喜。

 

一个好“邻居”可以帮你省下不少引流成本,大大提高开店前期的存活率。

 

 

对于奶茶店而言,除了类同行,产品差异性较大的同行也可以成为“好邻居”,比如将奶盖茶开在知名港式奶茶旁边。竞争中注意做好产品,避免打价格战。

 

奶茶店应避免同行扎堆,如果你发现一条街上已有数家同行,你的产品与他们差异性又很小,进入也是九死一生。

 

选址学生商圈请注意

 

1.竞争惨烈,进入需特别谨慎。

2.优先考察同行。

3.以走量为主,高频低价,依赖性价比。

4. 学生产品辨识力有限,多糖多奶往往能赢得好感。

5.多利用群体传播,诸如学生、社团、老师办公室等,均可多联络维系。

 

找空铺的三个步骤

 

 

找空铺建议分如下三步走:

 

步骤

1

区域特征和商圈分析

 

通过官方数据,分析当地的区域特征、各个商圈的基本情况及未来政策导向。

 

区域特征是指城市功能区分布、人口结构、饮食偏好、鲜果需求等。商圈分析是从宏观上预测销售趋势,同时也影响门店定位。

 

 

政策预估指是否会出现市政动迁和周围人口动迁,是否会进入城市规划中的红线范围。进入红线的,坚决不能碰;老化的商圈,坚决不能进。

 

 

步骤

2

竞品调研

 

了解各区域的竞品分布、运营状况和竞争态势。

 

通过实地或者网络考察,标注竞争对手的位置分布,重点关注各区域的密度。

 

了解同行或者类同行的生存状况,包括定位、产品、装修、服务、营业状况等。调研最忌讳“靠感觉”,以下均为反例:

 

“我们这里最火的就是xxx那家店了。”

 “xxx在排队,肯定赚翻了。”

 

正确的调研结论

A店月租金X元,员工X名,平均工资X元,物料占售价大约X%,周一到周四日均营业额X元,周五到周日日均营业额X元,淡旺季分别月均营业额大概X元,近一个季度做过哪些营销活动,投了哪些平台的广告。

 

以上数据可通过蹲点以及咨询(贿赂)店内员工获得。

 

步骤

3

蹲点扫街

 

蹲点至少以天为单位,重点同行应蹲点至少3天以上。采集数据有个小窍门——看小票,通过单号、客单价、下单时间推算出当天上午的大致营收。

 

 

试吃也很重要。试吃不是为了得出“好吃或者不好吃”的结论,你怎么觉得不重要,重要的是他的客户怎么觉得。一般建议尝试整个菜单,至少尝试3款推荐产品。

 

如果你觉得挑选商铺实在太麻烦、调研太繁琐,也可以选择最高效的方式——铺铺旺“选址通”。十年专注转店找店,店铺资源丰富,更有专业顾问为你评估商圈和店铺、推荐适合的“赚钱店”。

 

 

接手转让

 

 

建议将转让费控制在年租金的20%

 

接手时,要摸清店铺实际经营情况(淡旺季月均营业额及趋势、员工人数、人均工资、物料成本等),有利于转让费的谈判。

 

相比转让费判断,房租谈判更难。可以适当收集周围铺面的房租、同行营业情况及房东个人信息(资产情况、是否短期负债等)。除了租金,要特别注意房东的性格秉性,有些房东在合同期满后,看你生意好坐地起价胡乱加价。

 

如果调研发现房东有急需解决的短期债务,恭喜你,砍价的机会来了。

 

 

签约租房合同请注意

 

1.通过房产证和身份证确认是否为真房东;

2.租房合同至少签订两年,一般为三年期或者五年期;

3.房租尽量争取季度支付以缓解现金压力(押一付三);

4.年租金递增根据不同地段约3%-10%左右,一般控制在5%以内;

5.租房合同中须允许转让。

 

 

 

 

                                                                                                                                  推荐阅读:3个餐饮老司机实地演示